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第一太平戴维斯林木雄:楼市应按需加大供应

2018-01-17 13:45:50 来源:21世纪经济报道

2017年的全国楼市变换,为房企带来了一次业绩狂欢。在逐渐转冷的市场环境下,2018年的开局迎来以二线为代表的部分城市将调控措施调整为一城多策。

加之租赁市场的推进,住房供地不再由政府垄断,为整体市场的走势及房企的发展路径带来更多可堪观察探讨的条件。

近日,第一太平戴维斯华南区董事长林木雄接受21世纪经济报道记者专访时表示,今年楼市不会出现大幅下行趋势,因此对房企而言也并非是关键时刻,但房企在进行融资活动时需相对谨慎。

他尤其指出,当前一线城市的调控措施中,更多是以“抑制”为主要风向,但潜藏的需求仍旧存在。对于楼市调控的长效性,他建议,应将包括共有产权住房在内的房屋供给,更快落实到更多人口净流入城市中,且需要明确具体的数量目标,测算出是否匹配一定数额的人群,同时维持对投机和过度投资类需求的抑制。

供应仍需加大

广州的楼市成交在去年经历了不小幅度的下降。

第一太平戴维斯研究部统计发现,2017年前11月,广州市住宅市场中,中心城区成交面积同比减少82.3%,市郊区域成交面积同比减少60.2%;10-11月中心城区和市郊区域的成交面积分别同比减少56.3%、52.8%。

该机构指出,2017年广州楼市总体表现为,初期阶段的调控影响下,开发商推货节奏放缓,预售证下放速度较慢,导致全市可售面积下跌;调控后期,市场观望情绪渐浓,供求两端均下降,出清周期维持平稳;第四季度,受开发商业绩冲刺影响,推货速度有所加快。

林木雄分析道,当前广州和深圳住宅市场表现为短期内被抑制住了购房需求,这可能会对将来市场发展带来不确定的影响。

例如深圳,限价等政策令市场中可售房源减少、加之商办产品不能进入销售环节等,令住房市场总体仍处于供不应求状态。

相比之下,广州由于户口政策长期严格,购房门槛相对高,一定程度也影响到房价一直以来相对平稳健康,此外面积大、供应多的属性令广州楼市总体涨幅表现稳定。但若限价、限售、商办项目调控等政策仍存在,抑制了市场上的刚需和改善客群需求,长期来说也要防止出现深圳类似的情况。

根本的解决方式应是加速市场供应量。虽然去年开始,包括房地产开发商、酒店运营商等各类主体相继宣布参与长租公寓建设,但林木雄认为,租赁政策短期内对楼市影响不大,因为当前市场上供应的长租公寓数量仍偏少,尤其表现在面向低收入人群的产品类型方面。此外,短时间内,买房这一传统观念仍无法被租房生活方式所替代,“这种买房观念或许会再延续到80后、90后两代人中”。

他以中国香港和新加坡市场的公共房屋制度举例,香港的住房供应中,当地政府相关部门会参与建设市场一定比例的房屋,分为公屋和居屋,以低价提供给低收入人群分别用于租住或购买,据介绍,过去几乎一半的人群居住在这两类房屋中;在新加坡市场,则有近九成当地居民居住在政府主导建设的公共房屋中,同样一部分用于提供租赁、另一部分用于出售。

“在国民经济持续稳定发展的前提下,国家在住房政策方面要关注到更多需要被照顾的群体。”林木雄认为,跟医疗、教育一样,在住房方面也需投入更多资源,健全整个社会制度。

具体而言,应该关注供给侧结构性改革过程中,政府方面的支持力度是否足够大,包括住房资源供应,租赁类住房建设在金融等层面的扶持力度等。

“核心就是,对未来住房需求是否有所满足的问题。借鉴其他地区和国家的经验,先考虑到低收入困难人群,将来或许可以考虑惠及更多人群。”

未到关键时刻

2017年房地产全行业业绩创下新高的背景下,2018年普遍被认为将会是一个销售“小年”。林木雄却认为,当前并非是房企的关键时刻。

“市场并未到大幅下滑的环境中,房企只要不盲目买地、盲目融资,步步为营就好。”他指出,当前开发商普遍在市场已经占据一定规模,并保有相当的土地储备,当前楼市价格平稳、有支撑的环境下,房企稳妥经营将不是问题,不过会出现利润的表现差异。

他也补充道,战略方面的管理和产品定位,操作层面降低融资成本、缩短运营流转时间等方面的能力仍要保持,小心可能会出现的危机。“最重要的是,不要乱融资。”

对于房企越来越明显的马太效应,林木雄指出,通过与多位房企人士沟通,发现小型开发商在接下来的竞争中,更为关键的问题是获取人才,这比融资还要迫切。

去年以来,房企蜂拥布局的一大市场就是租赁,这却是对资金要求相对高的产品类型。

随着国家到地方层面接连发文推动,围绕租赁市场的发展开始覆盖从土地到产品再到资产证券化各环节,金融机构、互联网巨头等也相继进入。

但林木雄指出,在当前市场和政策环境下,房企运营长租公寓前景未卜,公寓运营模式仍在演化过程中。原因在于,国内房地产市场整体并不甚成熟,这表现在开发销售仍占据房企收入来源的更大比重;此外税收、汇率等因素的影响,都导致国内推行严格意义的REITs并未达条件。

“租赁业务还不能维持企业持久发展。”林木雄分析道,假设以运营长租公寓4%的收益率计算,是否能够覆盖在建设运营过程中产生的利息,是关键问题。

对于同为持有运营方式为主,且在国内整体仍未形成成熟市场模式的实体零售领域,林木雄指出,以广州市场中多家实体零售延迟开业计划的表现来看,国内总体购物中心供应较充裕,相比过往乐观开店的状态,当前开发商反映出对市场保守的预判、更注意避险。

“因此运营要更专业化和专注,因为商场是一种长期投资和承诺,经营商场越来越不容易,要做好充分准备。”他表示,从业态来看,餐饮业布局仍活跃,但零售业态已相对谨慎;大品牌对市场仍能带来较高附加值,体验性业态在全世界范围仍十分活跃。

林木雄发现一种新变化,即经营者对外来品牌的引进已不似以往地盲目乐观,反而国内品牌如电子领域的华为、小米等越来越受关注,汽车国外品牌相比国内品牌的优势也不再明显。

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